Şufa (Önalım) Hakkı
Önalım hakkı eski ifadesi ile şufa hakkı birlikte mülkiyetin bir türü olan paylı mülkiyette, paydaşların payını üçüncü kişilere satması durumunda diğer paydaşın veya paydaşların söz konusu payı öncelikle satın almasını sağlayan yenilik doğurucu bir haktır.
I. Önalım (Şufa) Hakkı Kimlere Karşı İleri Sürülebilir?
Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi uyarınca; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Söz konusu hüküm uyarınca şufa hakkı, ancak bir paydaşın payını satın alan alıcıya karşı kullanılabilir. Gayrimenkulün alıcısı üçüncü kişi şufa davasının davalısıdır. Şufa davasında payını satan paydaşa karşı dava açılamaz. Paydaşın diğer bir paydaşa yaptığı satışlarda şufa hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı üçüncü kişilere karşı kullanılabilir, ancak paydaşlara karşı kullanılamaz.
Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bir kararında da şu ifadelere yermiştir: “Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E: 2008/10831, K: 2008/12767)
II. Yasal Önalım Hakkının İleri Sürülmesinde Hak Düşürücü Süre
Yasal önalım hakkına ilişkin olarak Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde önalım hakkının kullanılmasına ilişkin süre açıkça şu şekilde hükme bağlanmıştır: “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”
III. Önalım Hakkının Verdiği Hak ile Açılan Dava Neticesinde Satış Bedelinin Kime Ödeneceğinin Tespiti
Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi uyarınca; “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”
Söz konusu hükümler uyarınca;
– Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, bu hakkını alıcıya karşı ileri sürülebilecektir.
– Bu sebeple açılan dava neticesinde satış bedeli ön alım hakkını kullanan paydaş tarafından, eğer daha önce satış bedeli alıcı tarafından satıcıya ödenmişse, alıcıya ödenecektir. Açılan davada hakim bu hususu takdir edecektir.
Bununla birlikte belirtmek gerekir ki;
Uygulamada şufa davasına konu olabilecek hisse satışlarında şufalı payın satış bedelinin gerçekte kararlaştırılan bedelden oldukça yüksek beyan edildiğine sık sık rastlanmaktadır. Alıcı ve satıcı tapuya beyan edilen satış bedelini muvazaalı olarak yüksek göstermek suretiyle şufa hakkı sahibi paydaşı bu hakkını kullanmaktan caydırmayı amaçlamaktadırlar. Hemen belirtelim ki açılacak bir şufa davasında bu bedelin muvazaalı olduğu ve şufa hakkını kullanmayı engellemek için yüksek gösterildiğini ileri sürerek payın değerinin bilirkişi incelemesi yoluyla mahkemece belirlenmesini talep etmek mümkündür. Üstelik, davacı, tapuda yapılan bu işlemin tarafı olmadığından muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlama hakkına da sahiptir. Yargıtay uygulaması da bu yöndedir.
Sonuç olarak pay satış bedelinin tapuda yüksek gösterilmesi ön alım hakkının kullanılması durumunda alıcıya söz konusu bedelin ödenmesi gibi bir sonuç yaratmadığı gibi, tarafları (alıcı ve satıcı), gereğinden fazla tapu harcı ödemek külfetine sokacak ve gayrimenkul satışlarının vergilendirilmesine ilişkin mevzuat yönünden bir takım riskler almalarına neden olacaktır.
Öte yandan daha seyrek de olsa tapuda beyan edilen değerin, daha az tapu harcı ödemek için, düşük gösterildiğine de rastlanmaktadır. Bu durumda alıcının şufa davasında bedelin daha az tapu harcı ödemek için düşük gösterildiği, gerçekte daha yüksek olduğu savunmasında bulunması gündeme gelecektir.
Semanur Erdem
Semanur Erdem (Tümünü gör)
- Islah Dilekçesi ile Zamanaşımı Defii - 26 Ekim 2020
- Şufa (Önalım) Hakkı - 20 Ocak 2020
